广东省加快推进“房地一体”农村不动产 登记发证工作方案
发布时间:2020-12-10 08:37:23
为贯彻落实《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》
《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工
作的若干意见》《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设
用地确权登记发证有关问题的通知》等有关文件要求,加快推进
全省宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权
及其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作(以下称“房地一
体”农村不动产登记发证工作),力争 2020 年底前基本完成登记
发证任务,有效保障农民合法财产权益,特制定本方案。
一、目标任务
以“总登记”方式对符合登记发证条件的宅基地使用权及其
地上房屋所有权和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物
所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书,确保 2020 年底
前基本完成全省“房地一体”农村不动产登记发证工作。已分别
合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证书和房屋所有权证书或
者已按“房地一体”原则登记颁发不动产权证书的,遵循“不变不
换”的原则,原证书仍合法有效。
二、登记范围
全省集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体
建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房屋,不包
括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。
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集体所有土地上开发的商品住房,一律不予确权登记。
三、申请登记主体
(一)宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主
体。
宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主体原
则上为本农村集体经济组织成员或本村村民,可以是户主或经全
体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经该村集体经济
组织或村民委员会认定的,也可按规定申请登记发证:本村原村
民合法取得宅基地使用权或房屋所有权,因婚姻、就业、投靠等
原因将户口迁出的;非本村村民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新
农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房
的;已拥有一处宅基地的本农村集体经济组织成员或本村村民、
非本农村集体经济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民,因
继承房屋占用农村宅基地的;非农业户口居民(含华侨)在 1999
年 1 月 1 日前合法取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属
未发生变化的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的,一
律不予确权登记。
(二)集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权
申请登记发证的主体。
经批准使用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施的
乡(镇)村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会;
经批准使用集体土地兴办各类工商企业(包括国有、集体、私营
企业,个体工商户,外商投资企业,股份制企业,联营企业等)
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的主体;经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体;
相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建
筑物、构筑物所有权主体。
四、确权登记原则
各地要按照有关法律法规政策规定,坚持“依法依规、尊重
历史、为民利民”的原则,加快开展“房地一体”农村不动产登记
发证工作。
(一)有合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已办理村
镇(庄)规划审批手续且竣工的,依法予以确权登记。
(二)有合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋未办理村
镇(庄)规划审批手续,已经竣工的,按以下原则办理:
1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前,
占用宅基地建房且至今未扩建,按权属来源确定的宅基地使用面
积和房屋实际建筑面积予以确权登记。
1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后,
占用宅基地建房,补办村镇(庄)规划审批手续后按批准面积予
以确权登记。宅基地实际使用面积和房屋实际建筑面积超过权属
来源确定和补办村镇(庄)规划审批的部分,在登记簿和权属证
书附记栏中注明。
(三)无合法的宅基地使用权来源材料,地上房屋已经竣工
的,按以下原则办理:
1982 年 2 月 13 日《村镇建房用地管理条例》实施前占用宅
基地建房且至今未扩建,无论是否超过其后当地规定面积标准,
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由村集体经济组织或村民委员会出具证明并公告 30 天无异议,
经乡(镇、街道)人民政府(办事处)审核后,均按照实际使用
面积予以确权登记。
1982 年 2 月 13 日《村镇建房用地管理条例》实施时起至 1987
年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施时止,占用宅基
地建房且至今未扩建,由村集体经济组织或村民委员会出具证明
并公告 30 天无异议,经乡(镇、街道)人民政府(办事处)审
核后,按审核确认的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确
权登记。
1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施时起至
1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施时止,
未经批准占用宅基地建房且至今未扩建,符合建房资格且经村集
体经济组织或村民委员会同意并公告 30 天无异议的,按规定报
县级以上人民政府补办用地审批手续,根据批准面积确定宅基地
使用权面积,房屋所有权按照实际建筑面积予以确权登记。宅基
地实际使用面积超过审批确认的部分,在登记簿和权属证书附记
栏中注明。
1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后,
未经批准占用宅基地建房,符合建房资格且经村集体经济组织或
村民委员会同意并公告 30 天无异议的,按规定报县级以上人民
政府补办用地审批手续,根据批准的面积确定宅基地使用权面
积,予以确权登记;对批准的宅基地使用权范围的房屋,未办理
房屋村镇(庄)规划审批手续的,补办房屋村镇(庄)规划审批
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手续后,按照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用
面积和房屋实际建筑面积超过审批确认的部分,在登记簿和权属
证书附记栏中注明。
涉及扩建的,由各地根据实际情况自行确定处理原则。
(四)农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的,按
照批准面积予以确权登记,建房实际占地面积少于批准面积的,
按批准占地面积确权登记。
(五)县级以上人民政府要对未覆盖村镇(庄)规划的乡村
及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未覆盖村镇
(庄)规划的地区,当事人申请宅基地使用权及其地上房屋所有
权登记时,可不提供房屋符合村镇(庄)规划的审批手续。
(六)宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记到户。
其中,每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条件中的一
“户”。
(七)因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与其地
上房屋权利人不一致的,可由村集体经济组织或村民委员会出具
证明或提供调解协商证明材料,明确房地统一登记的权利主体。
农村妇女作为家庭成员,其宅基地权益应记载到不动产登记簿及
权属证书上;农村妇女因婚嫁离开原农村集体经济组织,取得新
家庭宅基地使用权的,应予以确权登记,同时不动产登记部门应
根据原不动产所在地的村集体经济组织或村民委员会依法收回
的证明文件注销其原拥有的宅基地使用权。
(八)集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理:
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1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施前,使
用集体土地兴办乡(镇)村公益事业和公共设施,经所在乡(镇、
街道)人民政府(办事处)审核后,可依法对集体建设用地使用
权予以确权登记。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建
设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在村集体经济组织或村
民委员会同意,报乡(镇、街道)人民政府(办事处)审核后,
依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施后,乡
(镇)村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法
批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据县级以上人民政府批
准文件,对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。
对于没有权属来源材料的集体建设用地,应当查明土地历史
使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在村集体经济组织
或村民委员会同意,并公告 30 天无异议,经乡(镇、街道)人
民政府(办事处)审核,报县级以上人民政府批准,予以确权登
记。
集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律法规
规定办理。
(九)对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地
使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议的,各地要
加大争议调处力度,待权属明晰后再予以确权登记。
五、工作要求
(一)明确组织方式。本次登记发证工作由地级以上市或县
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(市、区)人民政府以“总登记”形式组织实施,统一开展权籍调
查、登记发证和成果上报等工作。各地要以人民政府名义发布总
登记通告,明确总登记范围、时限、条件等要求。
(二)做好权籍调查。各地人民政府要统一开展“房地一体”
农村权籍调查,充分利用农村地籍调查成果,补充开展房屋调查,
形成满足登记要求的权籍调查成果。有条件的地区,应根据《农
村地籍和房屋调查技术方案(试行)》等技术规范要求,采用高
精度测量方法开展房屋测量。暂不具备条件的地区,由县级自然
资源部门或由其委托村民委员会采用简易法开展房屋测量。采用
简易法开展房屋测量的,在不动产登记簿和权属证书附记栏中注
明“今后若有更高精度的测量成果,以高精度数据为准”。申请
人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的,成果经审
核通过后予以采用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进
行,由村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界,
确认权属界线,指界完成后以行政村为单位统一进行审查。
(三)简化登记程序。村民委员会要协助收集不动产登记申
请、有效身份证明及合法权属来源等材料,也可在指界阶段一并
引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次登记。权籍调查初步成
果形成后,由不动产登记机构对不动产权利人信息、权籍调查成
果、登记事项等内容进行公告,公告期不少于 15 个工作日(公
告所需时间不计算在登记办理期限内),公告无异议且经权利人
签字确认后,不动产登记机构对申请材料进行审核,符合登记条
件的予以确权登记并颁发不动产权证书。涉及设立抵押权、地役
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权或者办理预告登记、异议登记的,依法颁发不动产登记证明。
(四)完成成果上报。各地要同步建立权籍调查成果数据库,
在现有的不动产登记信息平台中办理农村宅基地、集体建设用地
使用权和房屋、建筑物、构筑物所有权登记,做好权籍调查和登
记发证成果数据上报,建立成果信息动态更新机制,实现登记发
证成果的数字化管理和信息化应用。
六、工作步骤
(一)前期准备阶段(2019 年 5 月至 12 月)。
印发全省工作方案,选定全省试点地区,编制省级技术指南。
各地应制定实施方案,发布政府通告,建立工作协调机制,开展
前期情况摸查和资料收集,落实工作经费。
(二)组织实施阶段(2019 年 12 月至 2020 年 11 月)。
以招投标方式选取有资质的农村权籍调查作业队伍,开展农
村权籍调查,建立农村不动产权籍调查数据库,完成确权登记。
(三)成果验收阶段(2020 年 11 月至 12 月)。
完成县级调查和登记成果资料整理、检查和数据上报,地级
以上市负责对县(市、区)的工作过程、调查和登记成果进行检
查、验收以及数据汇总上报。做好全省调查和登记成果质量抽查、
数据汇总及建库。
七、保障措施
(一)组织保障。各地人民政府是“房地一体”农村不动产
登记发证工作的责任主体,要切实加强组织领导,明确目标任务、
职责分工、方法步骤、时间安排、经费保障和工作要求,确保工
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作落实到位。自然资源部门负责统筹协调,具体负责相关方案制
定、技术指导、业务培训、成果汇总等工作。住房城乡建设部门
负责指导农村房屋建设。农业农村部门负责指导农村宅基地分
配、使用管理工作。
(二)政策保障。各地要积极主动作为,因地制宜制定符合
本地实际的确权登记政策,出台操作细则,确定符合建房资格的
具体内容,明确补办相关手续的具体流程,对宅基地使用面积及
地上房屋建筑面积的标准作出限定。
(三)经费保障。除申请人自行提供高精度权籍调查成果产
生的费用外,由政府统一组织的农村权籍调查不得向申请人收
费。各地人民政府要将组织实施、农村权籍调查、数据库建设、
登记发证、宣传培训等工作费用足额纳入本级财政预算或从现有
部门预算资金中统筹解决。
(四)宣传动员。要加强宣传动员,做好舆论引导,充分发
挥农村基层自治组织作用,调动农民群众积极参与权籍调查指界
确认、登记申请等工作。
本方案自发文之日起施行,有效期 3 年