普宁市加快推进“房地一体”农村不动产 登记发证实施方案

      根据《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房 地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》（粤自然资 规字〔2019〕11 号）和《揭阳市自然资源局关于印发〈揭阳 市加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案〉的 通知》（揭市自然资发〔2020〕6 号）要求，加快推进我市宅 基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设用地使用权及 其地上建筑物、构筑物所有权登记发证工作（以下称“房地 一体”农村不动产登记发证工作），力争 2020 年底前基本完 成登记发证任务，有效保障农民合法财产权益，特制定本实 施方案。 一、目标任务 以“房地一体”农村不动产登记发证为主线，因地制宜， 采用符合实际的调查方法，在开展宅基地和集体建设用地调 查的同时，同步开展农村房屋调查，以“总登记”方式对全 市符合登记发证条件的宅基地使用权及其地上房屋所有权 和集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权进行 统一确权登记并颁发不动产权证书，建设农村地籍调查数据 库及信息管理系统，确保在 2020 年底前基本完成“房地一 体”农村不动产登记发证工作。 3 二、登记范围 全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、 集体建设用地及地上永久性存续的、结构完整的农村主要房 屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建 筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予 确权登记。已分别合法颁发宅基地、集体建设用地使用权证 书和房屋所有权证书或者已按“房地一体”原则登记颁发不 动产权证书的，遵循“不变不换”的原则，原证书仍合法有 效。 三、申请登记主体 （一）宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的 主体。 宅基地使用权及其地上房屋所有权申请登记发证的主 体原则上为本农村集体经济组织成员或本村村民，可以是户 主或经全体家庭成员同意的家庭成员。有下列情形之一且经 该村集体经济组织或村（居）民委员会认定的，也可按规定 申请登记发证：本村原村民合法取得宅基地使用权或房屋所 有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；非本村村 民因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按 照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；已拥有一处宅基 地的本农村集体经济组织成员或本村村民、非本农村集体经 济组织成员或非本村村民的农村或城镇居民，因继承房屋占 4 用农村宅基地的；非农业户口居民（含回乡定居的华侨、港 澳台胞、回乡落户复退军人等）在 1999 年 1 月 1 日前合法 取得宅基地使用权及其地上房屋所有权且权属未发生变化 的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予 确权登记。 （二）集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所 有权申请登记发证的主体。 经批准使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设 施的乡（镇）村办企业事业单位、农村集体经济组织、村（居） 民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国 有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制 企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共 设施和公益事业的主体。 四、确权登记原则 按照有关法律法规政策规定，结合本辖区实际情况，坚 持“依法依规、尊重历史、为民利民”的原则，加快开展“房 地一体”农村不动产登记发证工作。 （一）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已办 理村镇（庄）规划审批手续且竣工的，依法予以确权登记。 （二）有合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋未办 理村镇（庄）规划审批手续，已经竣工的，按以下原则办理： 1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实 5 施前，占用宅基地建房且至今未扩建，按权属来源确定的宅 基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。 1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实 施后，占用宅基地建房，由业权人向乡镇政府（街道办事处、 农场、普侨区管委会）相关部门补办村镇（庄）规划审批手 续后按批准面积予以确权登记（以表代文）。宅基地实际使 用面积和房屋实际建筑面积超过权属来源确定和补办村镇 （庄）规划审批的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。 （三）无合法的宅基地使用权来源材料，地上房屋已经 竣工的，按以下原则办理： 1982 年 2 月 13 日《村镇建房用地管理条例》实施前占 用宅基地建房且至今未扩建，无论是否超过其后当地规定面 积标准，由村集体经济组织或村（居）民委员会出具证明并 公告 30 天无异议，经乡镇政府（街道办事处、农场、普侨 区管委会）审核后，均按照实际使用面积予以确权登记。 1982 年 2 月 13 日《村镇建房用地管理条例》实施时起 至 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施时 止，占用宅基地建房且至今未扩建，由村集体经济组织或村 （居）民委员会出具证明并公告 30 天无异议，经乡镇政府 （街道办事处、农场、普侨区管委会）审核后，按审核确认 的宅基地使用面积和房屋实际建筑面积予以确权登记。 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施时 6 起至 1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实 施时止，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房 资格且经村集体经济组织或村（居）民委员会同意并公告 30 天无异议的，按规定报县级以上人民政府补办用地审批手 续，根据批准面积确定宅基地使用权面积，房屋所有权按照 实际建筑面积予以确权登记。宅基地实际使用面积超过审批 确认的部分，在登记簿和权属证书附记栏中注明。 1993 年 11 月 1 日《村庄和集镇规划建设管理条例》实 施后，未经批准占用宅基地建房且至今未扩建，符合建房资 格且经村集体经济组织或村（居）民委员会同意并公告 30 天无异议的，按规定报县级以上人民政府补办用地审批手 续，根据批准的面积确定宅基地使用权面积，予以确权登记； 对批准的宅基地使用权范围的房屋，未办理房屋村镇（庄） 规划审批手续的，补办房屋村镇（庄）规划审批手续后，按 照批准的建筑面积确定房屋所有权。宅基地实际使用面积和 房屋实际建筑面积超过审批确认的部分，在登记簿和权属证 书附记栏中注明。 （四）农村集体经济组织成员或农村村民经批准建房的， 按照批准面积予以确权登记，建房实际占地面积少于批准面 积的，按批准占地面积确权登记。 （五）县级以上人民政府要对未覆盖村镇（庄）规划的 乡村及未覆盖的时间界限作出认定。房屋建造时所在乡村未 7 覆盖村镇（庄）规划的地区，当事人申请宅基地使用权及其 地上房屋所有权登记时，可不提供房屋符合村镇（庄）规划 的审批手续。 （六）宅基地使用权应按照“一户一宅”要求确权登记 到户。其中，每名已成年子女可单独视为宅基地确权登记条 件中的一“户”。 （七）因继承、交换、分家析产等造成宅基地使用权与 其地上房屋权利人不一致的，可由村集体经济组织或村（居） 民委员会出具证明或提供调解协商证明材料，明确房地统一 登记的权利主体。农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应 记载到不动产登记簿及权属证书上；农村妇女因婚嫁离开原 农村集体经济组织，取得新家庭宅基地使用权的，应予以确 权登记，同时不动产登记部门应根据原不动产所在地的村集 体经济组织或村（居）民委员会依法收回的证明文件注销其 原拥有的宅基地使用权。 （八）集体建设用地使用权确权登记按以下原则办理： 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施前， 使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在 乡镇政府（街道办事处、农场、普侨区管委会）审核后，可 依法对集体建设用地使用权予以确权登记。乡镇企业用地和 其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使 用的，经所在村集体经济组织或村（居）民委员会同意，报 8 乡镇人民政府（街道办事处、农场、普侨区管委会）审核后， 依法对使用单位的集体建设用地使用权予以确权登记。 1987 年 1 月 1 日《中华人民共和国土地管理法》实施后， 乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他 经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上 人民政府批准文件，对使用单位的集体建设用地使用权予以 确权登记。 对于没有权属来源材料的集体建设用地，应当查明土地 历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村集体 经济组织或村（居）民委员会同意，并公告 30 天无异议， 经乡镇人民政府（街道办事处、农场、普侨区管委会）审核， 报县级以上人民政府批准，予以确权登记。 集体建设用地上的建筑物、构筑物所有权依照有关法律 法规规定办理。 （九）对宅基地使用权及其地上房屋所有权和集体建设 用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权权属存在争议 的，各地要加大争议调处力度，待权属明晰后再予以确权登 记。 五、工作要求 （一）明确组织方式。本次登记发证工作由市人民政府 以“总登记”形式组织实施，具体工作由市自然资源局负责 统筹协调，以市人民政府名义发布总登记通告，明确总登记 9 范围、时限、条件等要求，统一开展权籍调查、登记发证和 成果上报等工作。乡镇人民政府（街道办事处、农场、普侨 区管委会）负责组织实施和协调本辖区“房地一体”农村不 动产登记发证工作，组织村（居）民委员会开展前期情况摸 查和资料收集，并协助配合宅基地和集体建设用地调查指界 工作，成立指界工作小组。可采取先易后难、有所侧重、穿 插进行的方式有序开展，对调查、确权过程中遇到的问题和 政策需求，要认真研究并及时向上反映。对历史遗留久拖未 决的问题，要本着“从实际出发，尊重历史、注重现实，保 护合法权益，有利于经济社会发展和安定团结”的原则，切 实做好确权登记发证工作。 （二）做好权籍调查。市自然资源部门要充分利用农村 地籍调查成果，不动产登记数据整合成果、历史土地及房产 等权属材料开展“房地一体”农村权籍调查，补充开展房屋 调查，形成满足登记要求的权籍调查成果。若经济条件允许， 应根据《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》《广东省“房 地一体”农村宅基地和集体建设用地权籍调查技术指南（试 行）》等技术规范要求，采用高精度测量方法开展房屋测量。 若暂不具备条件，可由市自然资源部门或由其委托村民委员 会采用简易法开展房屋测量。采用简易法开展房屋测量的， 在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精 度的测量成果，以高精度数据为准”。申请人要求进行高精 10 度测量并自行提供高精度测量成果的，成果经审核通过后予 以采用。本次权属调查采用双边或单边指界的方式进行，由 村民委员会统一组织权利人对本宗地或邻宗地进行指界，确 认权属界线，指界完成后以行政村为单位统一进行审查。 （三）简化登记程序。村（居）民委员会要协助收集不 动产登记申请、有效身份证明及合法权属来源等材料，也可 在指界阶段一并引导权利人申请宅基地和房屋所有权首次 登记。权籍调查初步成果形成后，由不动产登记机构对不动 产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告， 公告期不少于 15 个工作日（公告所需时间不计算在登记办 理期限内），公告无异议且经权利人签字确认后，不动产登 记机构对申请材料进行审核，符合登记条件的予以确权登记 并颁发不动产权证书。涉及设立抵押权、地役权或者办理预 告登记、异议登记的，依法颁发不动产登记证明。 （四）完成成果上报。市自然资源部门要同步建立权籍 调查成果数据库，在现有的不动产登记信息平台中办理农村 宅基地、集体建设用地使用权和房屋、建筑物、构筑物所有 权登记，做好权籍调查和登记发证成果数据上报，建立成果 信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息 化应用。 六、工作步骤 （一）前期准备阶段（2020 年 1 月至 2020 年 2 月）。 11 制定实施方案，发布政府通告和政策宣传，建立工作协 调机制，开展前期情况摸查和资料收集，落实工作经费。各 村（居）委会在作业单位进场前，要组织各村民小组成立房 地一体农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作协调 小组，具体负责协助房地权属纠纷调处、外业调查、测量以 及收集各农户的确权登记资料，逐户逐栋明确权属界址，做 到界址清晰、产权明确，对长期在外的农户提前通知联系到 位，对确实不能回家办理的，可委托协调小组办理；资料完 善、权属界址明晰的，作业单位在协调小组组长的带领下逐 户进场作业。 （二）组织实施阶段（2020 年 3 月至 2020 年 11 月）。 以招投标方式选取有资质的农村权籍调查作业队伍，开 展农村权籍调查，建立农村不动产权籍调查数据库，完成确 权登记。在以招投标方式选取作业队伍的同时，要一并选取 监理单位，对本地开展“房地一体”农村不动产登记发证过程 实施全监督。 （三）成果验收阶段（2020 年 11 月至 2020 年 12 月）。 完成县级调查和登记成果资料整理、检查和数据上报， 成果数据资料要由地方监理单位出具监理报告，后由揭阳市 级进行统一验收。 七、保障措施 12 （一）组织保障。市、乡镇人民政府（街道办事处、农 场、普侨区管委会）是“房地一体”农村不动产登记发证工 作的责任主体，要切实加强组织领导，明确目标任务、职责 分工、方法步骤、时间安排、经费保障和工作要求，确保工 作落实到位。市自然资源部门负责统筹协调，具体负责相关 方案制定、技术指导、业务培训、成果汇总等工作，其中， 方案需商同级有关部门后上报市政府印发实施；市财政局负 责工作所需经费的保障；住房城乡建设部门负责指导农村房 屋建设；农业农村部门负责指导农村宅基地分配、使用管理 工作。 为切实加强对全市“房地一体”农村不动产登记发证工作 的领导，市政府决定成立普宁市“房地一体”农村不动产登记 发证工作领导小组，市政府分管副市长任组长，市政府办公 室联系市自然资源局的副主任、市自然资源局局长任副组 长，成员由市财政局、市自然资源局、市农业农村局、市住 房和城乡建设局等部门负责人组成。领导小组下设办公室， 办公室设在市自然资源局，由市自然资源局分管副局长担任 办公室主任，成员由市财政局、市自然资源局、市农业农村 局、市住房和城乡建设局等部门具体负责的工作人员组成， 负责日常工作。乡镇人民政府（街道办事处、农场、普侨区 管委会）也应相应成立领导机构，切实加强对此项工作的领 导。 13 （二）妥善处理历史遗留问题。各地各有关单位要本着 尊重历史、依法依规、实事求是、分类处置的原则，对“房 地一体”农村不动产登记发证过程中发现的历史遗留问题进 行深入研究，区分不同情况，分别制定切实可行的政策措施， 结合当地实际，明确确权登记细则，切实维护农民合法权益。 （三）经费保障。除申请人自行提供高精度权籍调查成 果产生的费用外，由政府统一组织的农村权籍调查不得向申 请人收费。要将组织实施、农村权籍调查、数据库建设、登 记发证、宣传培训等工作费用足额纳入本级财政预算或从现 有部门预算资金中统筹解决。项目简要技术方案及经费预算 由市自然资源局负责编制，按规定另文向市政府申请经费， 并开展招投标工作。 （四）宣传动员。要加强宣传动员，做好舆论引导，充 分发挥农村基层自治组织作用，调动农民群众积极参与权籍 调查指界确认、登记申请等工作，让基层政府部门及群众认 识到农村房地一体不动产确权登记工作的目的和意义，创造 良好的工作氛围。